日报标题：研究说环境污染会降低房价，我也不知道该不该开心
econtom，教师
污染会影响房产价格么？答案是 of course （有种写文献综述的感觉）
接下来，将重点介绍一篇环境经济学大牛的 top 期刊论文（教育部，理论经济学国际 a 刊哦，不好意思，list 已经在抗议声中被无情的淘汰了），Chay and Greenstone (2005, JPE),"Does Air Quality Matter? Evidence from the Housing Market"
前人研究主要运用 hedonic approach (Hedonic regression),采用截面数据（cross-sectional data）回归分析污染浓度与房地产价格之间的相关性，结果显示 TSPs(total suspended particulates, 可悬浮颗粒物，即大家所熟知的 pm2.5,pm10 等)浓度每下降 1mg/m3(毫克每立方米),周边房地产价格上升仅仅 0.05-0.10 百分比。该微弱的关系可能是由于以下两个主要原因导致估计的误差：（1）该估计值受到遗漏变量（omitted variables）的影响，传统的截面数据回归和固定效应回归估计出来的 marginal willingness to pay 非常依赖于模型的设定；（2）如果消费者对清洁空气的 tastes 存在异质性的话，消费者会自动选择房产的区域，避免周边污染大的房源，从而导致回归模型低谷了房价对污染的反应程度。
而本文（Chay and Greenstone, 2005）采用 county-level nonattainment status（即美国清洁空气法案在县级 county 层面，对每一种 criteria air pollutant 会根据当年的污染度是否超过联邦标准而裁定该县是否污染达标，达标则标注为 attainment,不达标则标注为 nonattainment)作为县级层面 tsp 污染的工具变量，运用一阶差分的方法，回归估计县级层面房产价格。工具变量结果显示 tsp 浓度每下降 1 mg/m3, 周边的房产均值上涨 0.2-0.4 百分比。结论：美国 1970 年代中期 tsp 不达标县的管制带来了 450 亿美元房产增值。
环境管制带来的房产价值提高是否会为我国加强环境管制，注入一剂强心针呢？
那么，我国房地产价格会反应周边的污染情况么？答案是：不一定
第一：消费者 tastes 中对于清洁环境的 marginal willingness to pay 可能比发达国家消费者更低。
第二：地理信息不对称。我们没有任何一个公开、透明的渠道知道自己的社区周边，50 公里，100 公里半径范围内是否有任何污染源（全都是国家机密啊）。但是，美国有个法案称之为Emergency Planning and Community Right-to-Know Act，基于该法案，美国环保局（EPA）公布了每年有毒物质排放（toxic release）企业的排放信息，包括地理信息（Toxics Release Inventory (TRI) Program）。（常州事件，可以参考该法案）。
方法论上要研究房价与污染之间的关系，我们需要什么数据呢？
如果简单是比较城市之间污染与房产均价的话，房价很难体现污染的影响吧！例如，我们很难为北京找到一个行政性质、经济地位相似的城市，从而比较两者之间仅仅由于污染不同带来的房价差异。
但是，如果我们打开电子地图，将地图与公众环境研究中心的污染地图进行重叠合并（假设可以这样，实际上，我们需要的是污染源经纬度精确定位）。这个既有污染源地理信息，又有周边房产信息（加入链家或者房产中介提供了大数据的话），以及房产周边基础设施、绿化等信息（作为回归中的控制变量），我们可以运用前文所提到的 Hedonic Model 估计污染源半径 10 公里，50 公里，乃至 100 公里房产价格收到污染源的影响如何逾期距离远近程度变化。