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徐斌，房产律师
为什么要说又，因为今年 3 月上海已经限购过一次。
今年（2016 年）先是房价暴涨，业主毁约；然后 3 月限购， 买家被迫毁约；然后过了大半年房价又暴涨，业主又毁约；现在 10 月又各地出台新政策，买家又被迫毁约。要是算上之前几年的涨价、限购循环圈，不知道是多少个又。
当然，2016 年的情况还有个特殊性，就是今年不止京沪广深的业主们毁约了，南京、合肥、苏州、杭州、成都、天津等等各个城市都上演了房价涨了房子不卖了的人生大戏。
于是，2016 年我被问得最多的问题就是：
- 徐律师，房价涨了业主不卖了怎么办？
- 徐律师，限购了买不了房了怎么把定金要回来？
限购了，因为害怕房价涨的再也买不起房的年轻人可以冷静一下了。也不用因为买不起或者不让买就放弃了高薪职位回老家，觉得生活就不幸福了。人生如戏，今天的不幸可能就是明天的幸运，今天的幸运可能就是明天的不幸。说不定今天笑话你没买到房的先知，转眼就成了经济崩溃，还不起贷款被迫跳楼的先烈了。
谈房价我不是专家，说说法律问题倒是正经的。
刚买了房，交了定金 / 首付，做（没做）网签，现在出台新政策，首付比例提高了我供不起，或者我没有买房资格了，我该怎么办？下面把各种诉求各种情况汇总到一个表格里供大家参考。
文字的解释：
- 网签在政策实施前的，不受限购限制，可以继续买房
- 继续买房遇到业主毁约的，建议要求法院强制履约
- 没有网签的，受限购限制，丧失履行能力属于情势变更，原则上可以无条件解除合同，但是不能主张继续履行（去诉讼也不行）
- 没有网签的，合同约定如果遇到政策变化就如何如何的，要按照协议执行
- 贷款买房的，一般开发商都会在合同中要求购房人遇到政策变化就补首付或付全款，二手房少见但也有可能这样约定，在此种情况下，购房人不能付钱就属于违约
- 中介费是基于居间服务合同（和买卖合同在法律上不是一份，即便写在同一张纸上甚至同一份合同中），不管是谁违约，因为限购导致合同解除的，除非有相反约定，否则都可以请法院减免部分中介费
- 法律是死的人是活的，具体案件千奇百怪，凡事总有例外，具体问题一定要拿着合同去找律师咨询
对购房人影响最大的不光是限购限贷政策本身，还有一个最重要的因素就是限购政策的溯及力和时点的确认，所以一定要看你购房所在城市的政策的具体规定的最后一条。所有政策出台后，政策的出台都不该影响在政策出台前已经进行的交易，所以几乎所有的限购政策，只要立法水平没有问题的，都会定义一个关于溯及力（法律何时生效，对生效前的问题有没有影响）的条款。
如果不这样做就有个漏洞，比如买卖双方完全可以用倒签合同（伪造合同日期）的方式来绕开限购。因此绝大多数限购政策都是按照网签的时间来确定这个交易是在限购前还是限购之后。
江苏省的限贷政策里面有个兜底条款，允许各市自定义溯及力条款。而在苏州版本的限购政策《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》中，是这样设计的：
本意见自 2016 年 10 月 4 日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10 月 4 日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。
这等于变相的在限购的同时，给开发商开了一条后门。
最后，限购也不代表就不能买房了，一些一线城市如北京，法律支持借名买房和无资格买房。
- 借名买房的意思是 A 没有资格 B 有，A 从 C 手里买房过户给 B，等 A 有购房资格后 B 再过户给 A。
- 无资格买房的意思是 A 没有购房资格，从 C 手里买房，等 A 有购房资格后 C 再过户给 A。
此两种情况法律都不禁止，在 A 取得购房资格的前提下再过户。
这里面的风险是必须等到有购房资格才能过户：
房价上涨后，法律上的业主没有对 A 履行过户义务，所以必须通过其他办法在业主给善意第三人过户、抵押、查封的路径上制造障碍。