今天简单聊聊买房和保险

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为了不让打工仔奋斗十年，都不够买一个厕所，真正圆大家一个买房梦，房地产商费尽心机，前天，房价奇高的深圳，某房地产商推出了只有 6 平方米的“鸽笼房”，“仅售”88 万。虽然网上一片吐槽，但并不妨碍房子一夜清光。

“杭州抢房，挤破楼盘大门”、“爱情诚可贵，房子价更高。想再买一套，婚约亦可抛”，这样中国式的剧情，让人不禁哭笑不得，精算君发现，中国房产市场，缺的从来都不是钱，而是理性。

买房的热浪之下，保乎精算君和大家一起静下来看看，买房和你有什么关系，再分享一件你可能不知道的关于买房和保险的事。

一. 房价为何一直涨？

其实，从 2002 年开始，中国一二线城市的房价一直都在涨。到了 2016 年，在中国人均收入仍然徘徊在世界 100 名左右的情况下，一二线城市的房价已经成为世界之最。

房价为什么一直在涨，保乎精算君认为，最简单的原因就是大家认为它还会继续涨，所以一直买买买，这是一种典型的羊群效应。从根本上来讲，是因为中国城市化进程的推进导致的供需不平衡。另外还有超发货币的推动作用。

1. 城市化是关键

中国的城市化进程一直在继续，一线城市圈的常住人口仍在不断增长，而且房子还跟当地的教育、医疗、养老等公共资源分配有关，楼市供不应求的局面依旧存在，难怪各位房地产大佬都底气十足。

其实，城市化进程直接可以通过当地人口变化来反应，人口流入越快，房价涨得越高。通俗点说，就是“人聚财聚，人散才散”。这里精算君列举了从 05 年到 14 年间，北上深的常驻人口变化、住宅均价变化情况。

▲ 从上述数据可以看出，北上深的房价增长速度大约是人口增长的 2-3 倍。

2. 货币超发与高房价互为推手

超发的货币通过信贷模式进入楼市，在信贷的过程中又进一步增发了货币，周而复始地循环。我们贷款买房（需求方）、房地产开发商贷款建房（供给方），其实都有货币的身影。只要买房需求不断，土地也能源源不断地供应，这种方式就能循环下去，持续推高房价。 所以，买房持续创造货币，同时创造出来的货币也在推高房价。换言之，不能简单地说谁是因谁是果，而是一个互相增强的正向关系。

但由于近些年，大城市日益复杂的环境问题，北京雾霾天气备受诟病，以及一线城市冰冷的房价，使得北上广深首次出现人口拐点的迹象。一旦经济掉头、城市化进程停滞、人口大量流出，这种正向关系很有可能会被打破。房价原来涨的有多快，跌下去的时候只能更快。

二. 买房，不再是凑首付这么简单！

昨天看到新闻报道，一小伙子因为买不起房，不能迎娶已经怀孕的女朋友而选择跳河。精算君不禁扼腕，按照目前的房价，买房早已不再是凑首付这么简单，即使你耗尽了几代人的积蓄搞定了首付，还有一个老大难的问题在等着你：有没有能力应付月供？下面精算君给大家看一组数据：

▲ 深圳人民真是生活在水深火热之中，月供是平均工资的 2.6 倍！两口子不吃不喝也买不上房。以上数据来自于 BOSS 直聘。

一线城市动辄破万的月供，并非谁都可以承受，首付之后，更是穷极一生心血去供楼，如此辛苦，你买房究竟是为了什么？

如果你把房子看成消费品，那么满足你消费需求的方式，除了买房其实还有租房。一般来讲，经济越发达、资源分配越平均的时候，租房往往胜过买房。不过，就目前情况来说，因为房子被捆绑了太多的其他因素，户籍、教育、社保、医疗等等，让人们走上了漫长的买楼供楼之路。

如果你把房子当成是投资工具，精算君认为会刺激出人性中的贪婪，尤其是在你看到身边的人都在炒，财富爆炸式增长的时候。这时，不妨对自己念一下“房产税”这一紧箍咒，想想其他城市楼产崩盘的惨状，再给自己喝个鸡汤：生活还有诗与远方，而不只限于眼前炒房。

三. 当买房遇到保险？

年轻人想买房，即使能在父母的帮助下支付首付，还要穷洪荒之力去应付供款压力！如果家庭支柱突然离世，现金流中断，房子断供面临被银行处理的风险。对于很多人来讲，只能卖掉房子提前把银行贷款还清。但是日后的住房问题如何解决呢？

其实，精算君想说，为了规避这个风险，不妨在买房时为家庭支柱购配置一份“定期寿险”，这样即使家庭现金流中断，房贷也不至于断供。一般定期寿险的保额可以设定为剩余贷款余额，期限为剩余贷款期限。

精算君一直觉得“定期寿险”是最能体现保险保障功能的保险！但是很可惜这样的一款好产品，在中国并没有得到很好的普及。 对大部分人来说，买房是为了保值增值；而保险，是用来保护我们的财富，两者并不冲突。但是精算君也明白，要在忌讳生死、缺乏风险意识的广大群众中推广它，并且让大部分人去购买它，是比较困难的一件事。

不过，有一个国家利用国家权威，让这款好产品得到了最广泛的普及，让保险跟买房的关系更紧密。这个国家叫新加坡。

早在多年以前，新加坡中央公积金局（类似中国的国家社保局）制定了两个与定期寿险相关的全国性保险计划：“家属保障计划”（Dependants' Protection Scheme，简称 DPS）和“住房保障计划”（Home Protection Scheme，简称 HPS）。这两份保险都是直接跟个人公积金账户绑定，定期扣取保费。

“家属保障计划 DPS”，根据新加坡中央公积金局网站 cpf.gov.sg 上的资料介绍，是一项非强制性的定期保险，最高保额为 46,000 新元（按目前汇率，约合 225,000 元人民币），保障直至会员年满 60 岁为止。如果受保会员不幸去世，或者罹患重疾，或者永久性丧失工作能力，受保会员家属将获得一笔资金，帮助他们渡过困难时期。

而“住房保障计划 HPS”为投保的公积金会员和家属提供保障，万一会员逝世或永久伤残时，无须偿还剩余的 HDB 房贷（类似于国内的保障性住房），家属也不会因此失去房子。HPS 是专门针对房贷的一款定期寿险，保额会随着房贷余额的减少而递减，保费更便宜，设计更人性化。

另外，为了提高国民的寿险参保率和保障程度，降低营销成本，新加坡要求人寿保险公司必须直接向消费者提供简单的、易于比较的定期寿险和终身寿险产品。并且还专门成立了一个名为 CompareFirst.sg（可翻译为“先比较一下”）的网站，让国民可以直观地对各公司的保险产品进行比价和选购。这样就跳过中介，保险定价中将不需要考虑销售佣金，让保费进一步降下来。

为了让国民能享受到定期寿险这种最能体现保险善意的产品，新加坡也真是煞费苦心了！从目前的数据看，这两款保险在新加坡国内的覆盖率早已超过可参保人口（21 周岁 -60 周岁）的 60%。好的东西，虽然民不懂，但官懂，并且通过自己的权威加以推广，不仅普及了对民众的风险意识教育，还能让民众获得了切实的保障。

精算君认为，这件事情非常值得我国参考的。假设，在过去 10 年的买房热浪下，由 ZF 或者监管部门推动，由保险公司推出符合购房者需求的（尤其是对于有房贷的）、性价比相对高的定期寿险，并加以强制性推广。用这种方式去普及保险，比如今的 hard sale 效果会更好！对比理财险，定期寿险更能体现对生命价值的尊重和保险保障的意义。

保乎·小结

对于房价继续涨的原因，精算君认为是持续的城市化进程。而对于目前的中国，这个进程还在高速进行之中。

当下很多人纠结买房与否（针对有能力买的那群人），更多是一种心里纠结：所有人都认为目前房价很高，而且所有人也都知道，只要大家都停止买房，房价就会跌。但问题是我不买房，而别人选择买，或者进一步说很多人选择买，房价一样还会涨，我现在能买而不买，不就会蒙受损失了么。于是，基于这种判断，大部分人都会选择去买房。

精算君身边有些朋友，一直在坚持租房。虽然他们能避免在泡沫被捅破时的痛苦，但是这种漫长的等待过程却是相当煎熬的，至少眼巴巴地看着别人买房致富甚至实现了财务自由时，感觉会更难受。

不过，对炒房这件事情精算君是不敢苟同的，如果是刚需的话，建议要及时上车。

至于买房跟保险，精算君认为，新加坡模式做了一个非常好的示范。保乎精算君建议相关监管部门和保险公司，能围绕这款产品做出更多惠民政策来。通过这样一款形态简单、责任明确、性价比又高、同时又具有极强保障功能的产品来培育市场，至少比理财型保险要更加合适。

这份笔记由北美精算师主笔，旨在传播你需要的、你能听懂的保险知识。

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