英国和美国对不同的住宅形式的称呼有什么不同？

日报标题：表示「住宅」的这些英文单词，我们逐个来介绍一下

鱼非鱼，真诚地生活

确实区别挺大。house，townhouse，flat，apartment，duplex 这几个词在两国的含义都有明显的区别，而因为城市形态有很大区别，整体上常见的住宅类型也不太一样。这里就仔细讲讲两地各自常见的住宅类型和称呼。

先说美国。

整体上来说，美国对住宅的分类相比其他国家格外注重产权的分别。

第一个大类，是所谓的 single family home，即单户住宅，一个 property（一个地块及附着其上的建筑结构，土地交易的基本单元）只有一个 unit（一套住房，供一户人居住）。这之中又分为 detached house 和 attached house 两类。

绝大部分（63%）美国住宅为 detached house（也就是独立单户住宅，类似中文说的独栋别墅，口语中的一般说到 house，指的也是 detached house）。除了为了比较宽敞的居住空间和庭院以外，还有很重要的一个原因是它的独立性。这种住宅因为不跟任何其他住宅公用墙（所谓的 free-standing），也不共享任何取暖和自来水设施，所以业主可以对整个土地和建筑拥有完全的自主权，在不改变独栋住宅类型的法律分类前提下可以自由改建。当然，此类房产的所有维护工作也都需要自己负责

不过，美国的 house 其实跟中文意义的别墅仍然有所不同。中国提到“别墅”往往指相对比较高档而且至少有两层的独门独院式住宅，但美国的 house 其实包含了中文里面“平房”和“别墅”的概念，甚至一层的 house 还要比两层以上的多很多，在地价不高的情况下，盖一层成本比较低，而且实际上平层住起来比较方便。因为在密度比较低的美国，独门独院式住宅本来就是最主流的住宅形式，包含了各种档次。而不像中国大陆的 house 要么是农村和城中村的低档平房，要么是有钱人的别墅。

因为地广人稀，也因为美国人觉得爬楼不便，典型的美国 house 只有一层，如下图所示。

两层的也有。

值得注意的是，美国绝大部分 house 带的车库都有两个车位，反映出美国车辆保有量之高（每千人近 900 辆，扣除掉不能开车的老人和孩子，差不多每人 1.5 辆以上）。而有的时候美国人会把车库单独改成一间小公寓出租，或者是给家里的单身长辈居住，叫做 granny apartment，或 mother-in-law apartment，或 secondary suite

在美国相对发展时间较长的区域，往往独栋别墅是直接临街的，而且每栋别墅往往在不同的时间为不同的个人或开发商建设，也没有什么统一的风格，比如像下图中就是洛杉矶一处住宅区的街景，也是典型的美国居住环境。

这样的区域的道路也都是最普通的棋盘形，好处是住宅区的道路都可以用来疏散城市交通，坏处则是对于居民来说，门口经常有过路车经过，不够安静也不够安全。

但如果是新开发的地区，就有不少由开发商整体开发的独栋别墅小区，也就是所谓的 planned community。虽然住宅也直接临路，但往往就是特意设计成不能成网连通而且故意有些弯弯绕的形态，一般叫做 Cul-de-Sacs（死路），这样可以避免有过路车辆。虽然也不是封闭式小区，安全性并不算好，但会更安静。

这类住宅往往设计风格也是统一的

这种统一规划的社区一般来说比较高档，多为中上阶层社区。而美国还有一大类统一设计的独栋住宅，则一般为中下阶层所居住，就是 manufactured home。一般只有一层，长条形状，底座是一个可以满足运输需要的底盘。可选的设计只有有限的几种，由建筑商在工厂提前生产组装好之后大量建筑组件为建筑商统一设计，提前组装好以后，直接由专门的卡车拉过去，再在当地安装固定。

不过，近些年也出现了比传统 manufctured home 更高档的 modular home。这类住房不是一整个建好后再运过去，而是先分为几个模块建好后，运到当地在进行组装。这种住宅不必局限于单层长条形的设计，建筑质量也比传统 manufactured home 更好，被一些中产阶层所接受。

而穷人则住在更差的 mobile home 里面。这种房屋则往往更小，也不需要被永久性的安装在一个地方，相对比较容易移动，而且用较为常见的重型皮卡就可以运输。在法律上，mobile home 是一个专门的类别，不同于包括 manufactured home 在内的一般 house，不需要符合当地的设计规范。

而且因为房屋可移动，也可以停到房车公园，而不需要自己购买土地。美国南部比较贫穷的地区有很多专门给贫民租住而不是给房车旅行者度假使用的 trailer park，里面停了很多这种 mobile home，或者干脆就是原本设计用来短期居住的 trailer。大概相当于美国独有的一种棚户区

住在 trailer 里面就基本上只是一个人。

与 detached house 相对的则是attached house，可以翻译为“非独立单户住宅”，主要包含 semi-detached 和 townhouse 两种。

semi-detached也就是中国所说的双拼别墅，两栋房子公用一面墙，但除了公用的墙以外其他的建筑结构和建筑底下的土地分成两个 property，分别为两个业主独有，所以也是 single family home 的一种。也叫 twinhome，side-by-side 或者 semi。

在美国有些地区的口语中 semi-detached 也称为 duplex。严格来说，按美国房地产业的定义 duplex 其实含义跟 semi-detached 有所区别，虽然也是“双拼别墅”，但整个建筑和下面的土地是一个产权，在法律意义上不属于 attached house，而属于后面会讲到的 MDU（多户住宅），住户只独立拥有房产内部，而建筑结构和土地则由两户共用。而且 duplex 既可以是传统的左右拼，也可以是下文会提到的上下拼的叠拼别墅。

下图为典型的美国双拼别墅，不过整体上来说，双拼别墅在美国十分少见，我个人从未见过。

另一种 attached house 是联排别墅，在美国一般称为townhouse，或者 townhome，以 2-3 层为主。一般是在 planned community 里面，房屋的风格都比较统一。

跟双拼别墅一样，townhouse 在美国也有土地共享和分立的两种。

联排别墅在美国比双拼别墅要常见一些，但也不算普遍，局限在一些房价比较贵的区域。

为什么联排别墅叫做 townhouse 呢？因为美国 townhouse 传统上指的是汽车出现以前的 19 世纪美国城市里面常见的位于城市中心的高密度住宅，一般是 3 层，在曼哈顿这样的大都市甚至可以是 4-5 层，各房屋虽然不公用墙面，建筑和土地完全独立，但楼与楼几乎紧挨着，可以使得房主能够在便利的市镇中心享有比较大面积的独栋住宅和小庭院的同时，不必支付过高的土地成本。

这更接近欧洲特别是英国城市里的建筑形式，但在美国只存在于少数发展历史较久的城市，比如东北部，中西部的城市和旧金山。而这些地区为了避免与这种 townhouse 混淆，也会将联排别墅称为 rowhouse。

纽约曼哈顿的 townhouse

旧金山的 townhouse

跟 single family home 对应的另一个主要的类别就是 multi-family residential，即一个 property 有多个 unit。更常见的说法是 multi-dwelling unit，简称 MDU，也就是多户住宅。MDU 泛指所有建筑和土地为统一产权，但分为多个单元的住宅，其实跟中文“公寓”的字面意思差不多。

在所有 MDU 里面，住户只对自己单元内部有自主权，而不单独拥有任何土地和建筑结构，相应的也就无法自由对建筑的结构部分和土地进行任何更改。与之对应的是，美国各地政府一般要求 MDU 的建筑维护工作由 HOA（House owner assoiciation，差不多是业主委员会）负责

MDU 实际上包含了很多种建筑种类，包括前面说到的那些土地共有的双拼和联排别墅，也包括中国所谓的叠拼别墅，将一整个别墅切分为每层一户，每户会有单独的入户门。在美国英语中称为 stacked house，stacked townhouse 或者是 flat，这里 flat 意为一层归一户，并不是所有的叠拼别墅都是 flat，但在美国多半如此，因为买 stacked house 而不是 townhouse，就是在横向上扩展居住面积，从而实现套内平层，住起来方便。下图为典型的 stacked duplex，也叫做 2-flat。也有 triplex 和 3-flat，相对少见。

但在美国最为常见的多户住宅还是狭义的 condominium，简称 condo。（法律意义上 condominium 等同于 MDU，但口语中往往 condo 不包含 townhouse 和 duplex 等 MDU 形式）中国大部分家庭居住的公寓楼按美国法律定义都属于 condo，而不属于 apartment，因为 condo 的产权是部分分离的，内部空间像其他 MDU 一样是由这一户独立自主拥有，而每一个单元也可以单独销售。

不过，美国常见的 condo 在建筑形态上跟中国和世界上多数国家有很大不同，大部分只有 3 层甚至是 2 层，仍然是一种密度比较低的住宅，美国城市的中下层大部分购买或租住了这样的住宅。

有些 condo 虽然是低密度住宅，但却不是板式结构，比如下图的这栋 condo 实际上十几个单元围成一圈，中间是中空的天井和庭院。

而美国的 apartment 实际上特指专门用于出租的公寓，位于公寓小区（apartment complex 或 apartment community）内。这类 apartment 集中在年轻白领集中的大城市或者是学生集中的 college town，往往一整个小区为一个 property，里面提供了很多公用的设施，比如健身房、游泳池、影音室、机房等等，小区也相对更封闭一些（但大部分也没有围墙，只是只有一个汽车出入口）。

另外，apartment 是一定有物业的，不仅负责建筑结构的维护，家里的下水道堵了，厨房和卫浴设备有问题都可以打电话叫物业来免费维修，水、电、煤气、垃圾处理等服务也由公寓公司统一提供（有的费用还包含在租金内，有的连网络和有线电视也会提供）。

（美国跟英国以及世界上绝大部分国家非常不同的一点是，收垃圾并不是政府公营事业的一部分，而需要自己与垃圾回收公司签约）

很多公寓还是按房间而不是单元出租的，还会提供室友匹配服务，会根据问卷的结果尽量给你安排合适的室友。大学的大部分学生如果不住宿舍，就住在这种 apartment 里面。

apartment 更接近中国公寓楼的建筑形态也更多些，比如下图就是一个 UC Davis 附近的一个中高档 apartment community，只有四层，但提供了电梯，而且也不是板式结构，而像酒店一样，走廊两边是两排单元。

不过，其实美国大部分 apartment community 也以低密度住宅为主。比如 UC Davis 学校提供的研究生公寓就是两层的。楼上楼下各为一户。

虽然公寓一般都会有健身房和游泳池之类的公共设施，都会有物业，但档次差别却很大。低档公寓的游泳池常常是没有人清理，脏的几乎没法用，建筑形态则像是 motel 一样

而高档的公寓社区则有围墙，完全封闭，有门卫。提供地下车库而不是车位，还有室内游泳池

也有的一座楼就是一个 apartment community

或者大城市里面的公寓大楼

总体上来说，在美国，apartment 和 condominium 在法律意义上的区别是前者是一个整体为公司所有和运营，一般按卧室出租给个人（多为单身的年轻人）。而后者则是每个单元分别销售和出租给一户人家。

但是，一般美国人的印象里 condominium 的层数都不会太高，3 层以内。而 apartment 则可以高一些，4-6 层比较常见，甚至可以是高楼。

不过，近些年随着美国大城市人口密度和地价的提高，也随着新一代美国人反过来开始又喜欢上城市的生活，像纽约、波士顿、华盛顿、旧金山这样的中青年专业人士集中的地方也开始出现了不少像 apartment 一样楼层比较高，而且提供物业服务，但又像 condominium 一样分户出售的建筑，在法律定义上是 condo，但一般习惯仍然称为 apartment。

另外，因为纽约曼哈顿的都市形态一直类似欧洲和亚洲的高密度城市，在美国是个例外，一直拥有很多高楼层的由 townhouse 改建成的 condominium，在纽约这些 condo 有时候也称为 apartment。

所以，总结一下，美国基于产权的不同，对住宅的分为 4 个基本类别：single family home（占全部住宅的 69%），mobile home（占全部住宅的 6%），MDU，和 apartment，其中属于 single family home 的 detached house 和属于 MDU 的 condo 又最为常见。

再说英国。

跟美国不同，英国像大多数国家一样，对建筑的基本分类是基于建筑本身的类型，而不是产权。英国大体上把房屋分为 bungalow，house 和 flat 三类，基本可以分别对应于中文的平房，别墅和公寓。

为什么英国的 house 正好对应于中国的别墅呢？英国的人口密度要比美国高得多，综合城乡来看人口密度大体跟中国相仿，而单看城市大概介于中美城市密度之间。比较高的居住密度带来比较高的房价，从而使得英国的独门独院住宅基本没有单层的，也没有太简陋和低档的，所以基本类似中国对别墅的定义。

而如果是一层的独门独院住宅，一般不叫 house 而叫 bungalow，也像中国的平房一样，是乡下村民居住的相对简朴的住宅。（bungalow 在美国则是 house 的一种）

而也因为英国的 house 往往多于一层，所以英国英语中“flat”（平层）意为公寓，因为公寓单元内部往往只有一层（而美国英语 flat/ 平层则强调将一个楼房中的“一整层”变为一个单元，或者理解为平切为多个单元）。后来虽然也有复式公寓，但也属于 flat 的一种。偶尔英国人也会用 apartment，基本上跟 flat 是一个意思。公寓占英国全部住宅的 18.8%。

（英格兰北部曼彻斯特为中心的地区有时会使用 apartment 泛指中国式的公寓楼，而 flat 像美国用法一样特指一层一户的多层楼房）

下图为英国常见的公寓，都是可以分单元购买的，普通公寓也不会提供什么额外设施。

当然，大厦式的公寓在伦敦也是很常见的。因为地价是英国住宅的主要成本，所以大厦相对来说反而可以节省成本，就不像美国因为建筑成本高而都是高档公寓

而英国其实不太强调所谓 single family home 还是 MDU 的区别。只要是非独栋但独门独院的两层以上楼房都算 attached house。至于产权如何并没有建筑形式重要。

在美国十分少见的 semi-detached house 在英国却是最主要的两种住宅形式之一，占到全部住宅的 26%。有时候也简称为 semi 或 semi-d。下图为典型的英国 semi，也比较类似于中国的双拼别墅，在小城镇和城市的郊区比较常见。

而在英国这类房屋从来不被叫做 duplex。在英国，duplex 指的是复式公寓，意为公寓套内有两层。

英国另一种常见的住宅形式，则是占全部住宅 28.6%的联排别墅，但在英国一般叫做 terraced house，近些年也说 townhouse，但跟把公寓称为 apartment 一样都属于受美式英语影响。下图为英国中小城市典型的联排别墅。

这类联排别墅往往每层只有 40 平米左右（英国的住宅面积中位数只有 80 平米，远小于美国的 200 平米）住起来其实并不如公寓舒服，好处是适合多代同堂，并且有庭院。

不过英国很多房子的庭院都很小，所以跟美国的庭院以草坪为主不同，英国人一般会弄个小花园，也就是所谓的 English garden。很多英国人会花很多精力在经营自己的小花园上面。

如果是伦敦，那么 terraced house 的规模还要更大一些，往往一排十几户房子甚至更多。

为什么不叫 townhouse 呢？因为在英国传统上 townhouse 指的不是一种住宅形式，而是一种建筑形式，指城镇中心很气派的有统一外立面风格的一整栋大楼，比如像如下这种

那么英国有没有独栋别墅呢？也是有的。但因为城市地价较高，英国城市的独栋别墅也就是 detached house 往往是富人购置，跟中国的各式别墅一样，定位较高，面积较大，没有双拼别墅，联排别墅和公寓普遍。detached house 占到英国全部住宅的 17.4%，其中大部分在乡下。

更豪的是 mansion，一般位于英国乡下，有 3-4 层之高，带一大片花园，够一整个家族和管家佣人居住，是老贵族的象征（当然现在很多新兴富豪也还仍然会去乡下购买 mansion）。在法律定义上，mansion 是 detached house 的一种。

一层的平房 Bungalow 虽然也是 detached，但不算 house，也跟豪华没有任何关系，全部位于农村，占到英国全部住宅的 9.4%。

至于美国包括 condo 和 stacked house 在内的各种低密度 MDU 在英国是很少见的。这种房子虽然建筑成本比较低，套内为平层住起来比较敞亮和方便，但因为容积率跟联排别墅差不多，在土地成本比较大的英国来说价格也差不多，对于愿意上下楼折腾又想要有个小院子的英国人来说就没有 townhouse 受欢迎。

首先是 studio，相比普通的公寓，studio 最大的特点是没有单独隔离开的卧室，而是卧室，起居室和餐厅，厨房是一个房间，另外有一个卫生间，面积比较小，适合预算不多但却想一个人住的人。这种房子厨房和卧室直通，不适合任何对烹饪有追求的人，对于那种随便做点方便食物填饱肚子就行的美国人来说还行。