连 7.8 亿股权都能拍，网上的司法拍卖是怎么回事？

做过两年执行法官，经手拍卖过厂房、商品房、车辆、普通动产，

挖坑许久，实在是严重拖延症晚期绝症患者。

另外很多人关注的是税费问题，这方面其实我仅能就自己经手的经验进行回答，但具体税费征收因时间地区而变最好还是咨询好当地地税部门。

此外其实拍卖过程中，拍卖流程，拍卖价格的形成，能否司法贷款，权利瑕疵的检查排除同样是很重要的环节，这些方面我更能更具体详实的回答，而且这些其实才是外人不常知的内幕消息。

一、司法拍卖的定义和渊源

执行难一直是阻碍实现司法公平正义的一大障碍，而执行难中很大一部分原因就在于对于被执行人财产难以变现进而使得申请执行人应有的权利迟迟得不到保障。自 2002 年左右法院自我阉割拍卖权利后，所有的被执行财产均需要通过拍卖行进行拍卖，但其中如@肥肥猫所称的资源信息不公开问题非常严重，围标串标隐瞒被拍卖财产压低拍卖价格等等情况也屡见不鲜，更何况一旦拍卖成交后还要向拍卖行交付高额的拍卖成交费（佣金），因此执行拍卖屡屡流拍，既浪费了极大的人财物力，还滋生腐败等等问题。为提高拍卖成功率，最高人民法院自 2012 年起开始试图通过网络方式公开进行拍卖，并启用了“诉讼资产网”等网站，但此时网络并未如此发达，因此主要在北京、重庆、上海等地推行试点，成交率上升但不明显。

2014 年，浙江法院借助淘宝根源地的优势，大胆创新优先在淘宝网启动司法拍卖，取得了极好的效果，进而由江苏、上海等地跟进，目前大部分省份拍卖均采用淘宝网司法拍卖模式。该模式最大的两个优点就在于：1、竞买人谁都不认识谁，串不了标，也围不了标，杜绝了围标串标的问题；2、零佣金，减少了执行成本。但是任何改革必然触动既得利益者的根基，在 2015 年新的民事诉讼法司法解释出台前，江浙等地高院均曾遭拍卖公司围攻、信访等等，同时也动员了很多水军对淘宝网拍卖提出了种种反对意见。

2015 年民事诉讼法司法解释出台适用后，包括最高院对于淘宝网的默许支持，使得淘宝网司法拍卖成为被执行财产的主要途径，但通过诉讼资产网等途径依然存在，所以知友必须明确系在哪个网站进行拍卖，如果是淘宝网竞拍，肯定不需要缴纳除税费外的其他费用；如果是通过诉讼资产网等网站竞拍的，则在拍卖成交后需要缴纳按约定的拍卖成交费，该费用标准在拍卖公告处应当已经明确显示

二、司法拍卖的种类和存在问题

由于目前司法拍卖以网络拍卖为优先，因此主要障碍就是有无竞拍人，可拍卖的被执行财产也种类丰富，不动产中包含了商品房、店铺、厂房、国有土地等等、动产中也包括了机器设备、原材料、汽车、商品、手表等等。但是在司法拍卖的种类中存在以下几种必须要注意的财产，这也是很多竞拍人必须要了解而经常无法了解的“知识”

1、宅基地房屋

宅基地房屋是否可以拍卖？答复是存在争议，也已经有法院曾经操作拍卖过，但一般法院不会操作拍卖，原因在于：1、宅基地房屋的购买人只能是同一村民集体成员，且购买的只能是房屋而非宅基地所有权，宅基地所有权属于村民集体，故只能流转使用权，但我国现有的房地一体模式，使得购买宅基地房屋必然涉及宅基地，其合同效力需要区别对待，《土地管理法》有规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超出规定标准，也就是说如果已经有宅基地且到达规定标准的，购买无效，如果没有超出的是可以购买的，但也很难办理宅基地房屋房产证，绝大部分省市房屋管理部分都停止办理宅基地房屋房产证；2、由于宅基地房屋难以过户等等问题，最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第 6 条也规定：“对被执行人及其所抚养亲属的必需居住的房屋，民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”被执行人如果仅有农村私房可供执行，可认定为无可共执行的财产；3、宅基地房屋成交比例基本为 0，但如果启动执行拍卖，同样要牵涉人财物力，同时往往清退极难，因此宅基地房屋往往不进行拍卖。

2、唯一住房

对于唯一住房，目前明确意见是可以执行，只要“如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。”15 年最高院的执行异议中对于唯一住房认定标准做了明确的三个前提条件，更具体的认定操作细则，要看江苏高院出台的会议纪要。但唯一住房与否于竞拍人无关，因此如果被执行人以唯一住房为由来阻挠的话，可以不用理睬，直接报警即包括可以打执行法院处理。

3、未清场房屋

对于未清场房屋，极不建议购买。对于被执行房屋以清场为原则，以未清场为例外，但凡未清场的房屋都有种种原因，而这个原因是竞拍人所无法掌控知悉的，多数为被执行人家中老弱病残恶意阻挠执行，即便你成功竞拍房屋后清场同样困难。而有无清场一般都在拍卖公告中进行明确载明，购买前需要慎重考虑，但相对而言价格可能会有些优势。也不排除有捡漏的，在拍卖成功后很快就清场完毕。

如果已经拍卖仅提供几点建议以供参考：1、问清楚不能清场原因以及以后清场的难易程度；2、考虑清楚是否继续购买，是否款项已经全部结清。

如果不考虑继续购买，看拍卖公告中是否就房屋无法交付的瑕疵进行明确说明（一般未清场的拍卖房屋会在拍卖公告中提及未清场状况及风险），如果没有，可以申请 撤销本次拍卖，对于该撤销权利的，理论基础在于标的物的瑕疵担保，法律依据目前尚无，但根据即将出台的《人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》意见已经明确，未尽到拍卖标的物瑕疵说明的，可以撤销本次拍卖；如果已经明确说明的，这属于你个人过失，因为拍卖已经明确说明，购买前也可以上门询问或察看，等拍卖成交后反悔的，只能自食苦果……但是范围仅限于保证金，即如果确定不购买的，已经支付保证金部分不予退还，其余部分是可以申请退还的。

如果决定继 续购买的，要做的有两个：1、虽然物权法解释及拍卖办法规定，不动产所有权自拍卖成交裁定送达给你后转移给你，但毕竟不动产还是以公示登记为准，不管能否入住，第一时间申请法院将户主登记强制变更过户；2、申请并协助法院将盘踞人员进行清场；3、更换门锁等。一般老赖本人是不敢居住的，除非其本身就不具备被拘留条件，盘踞抗拒的多是老弱病残，司法强制难度较大。对以攻其七寸抓其他可以拘留人员，这需要多方打听和配合了。

4、已租赁房屋

在执行过程中存在很多被执行人阻挠执行的情形，其中一种就是倒签虚拟租赁合同，租期往往是 10 年、20 年以上。对此最高院明确合法有效的租赁必须在法院查封前就已经实际占有租赁物且无法查实属于虚假租赁的，如果租赁合法有效，则买卖不破租赁，即便竞买人购买了该租赁房屋是不能将已租人赶走的，但可以在成交后收取房屋租金。

5、厂房、商铺、土地等不动产

在购买厂房、商铺、土地等不动产时，必须要注意其土地性质，因为有很多厂房、商铺的土地其性质属于划拨土地，如果要过户转换性质需要额外缴纳土地出让金。

6、无证房屋、小产权房、违章建筑等

对于无证房屋、小产权房、违章建筑等不动产，目前对于其合法性质是不予认可的，因此也无法进行拍卖。一般都是在整体拍卖有证厂房、土地时，作为土地附属物评估其价值进而整个拍卖，因此个人也无法例外购买。但也有部分法院对其采取了拍卖措施，但往往在拍卖公告中明确无法过户等情形，对于此类财产，竞买人只能风险自担。

三、拍卖流程

（1）法院启动拍卖流程

1、查封、扣押拟拍卖财产，（查封是执行前提，因此必须要张贴封条等，未经法院准许撕毁封条的将被拘留，因此个人不要私自撕毁封条，但是封条属于形式，会脱落，会被撕毁等等，如果看到没有张贴封条的不代表不属于被查封财产）

2、决定处分法院

3、进行清场等控制拟拍卖财产

4、进行评估

5、进行第一次司法拍卖

6、进行第二次司法拍卖

7、第三次司法拍卖（不动产三次拍卖，动产两次拍卖）

8、询问债权人是否接受以物抵债（可以贯穿第一次司法拍卖后所有阶段）

9、进行变卖（变卖较之前变卖有区别，实际上还是第四次网上拍卖成交价，通常为评估价的 64%）

10、拍卖成功的补交保证金外剩余价款，出具拍卖成交确认书，成交裁定书等

11、涤除抵押权等限制物权

12、带买受人进行过户手续

（2）、竞拍人流程

1、竞拍前多方打听及考虑（土地使用权证、房产证是否齐全；构造及区位状况（朝向、楼层、面积、装修、用途及居住环境等）；抵押或租赁等情况；存在的瑕疵情况；优先购买权情况；税费缴纳情况；相关政策限制的规定；占有、使用情况；查封、冻结情况以及其他应当查明的事项。

2、注册拍卖账户

3、预付保证金

4、竞拍（竞拍必须 2 人次方为有效拍卖）

5、继续缴纳剩余款项

6、进行过户

四、关于拍卖财产价格

关于拍卖财产价格一直有评估公司进行，但评估公司评估费基于评估物价值，故评估公司评估的价值也即第一次拍卖价格往往超出市场价。在即将出台的关于司法拍卖司法解释中，要求评估公司必须成交后方能领取评估费，目前评估公司正在罢工阻挠中。

第一次拍卖不成后，最多打八折进行第二次拍卖；第二次拍卖如果不成，可以再打八折即原价的 64%进行第三次拍卖，需要注意的是动产只能拍卖两次。拍卖不成后可以变卖，目前变卖也是在淘宝网上进行，但价格最低就是原价的 64%。因此在拍卖策略上可以和“国士无双十三面”说的那样。

五、拍卖中经常被咨询的问题

1、限购问题

限购主要是几个一线城市，但经过法院的努力，应该就目前而言，只要是司法拍卖的财产是不受限购政策影响的，但具体情形还是应当询问执行法院网拍对接人员。

2.贷款问题

目前各地法院都在积极推出 e 贷通业务，我仅谈下操作流程即：对于有意向房屋询问执行法院能否进行贷款有几家贷款银行政策如何，选择好银行后向法院提交拟拍卖意向交由银行进行贷款审批审核，准许贷款的话就进行拍卖，提交保证金后就可以领取成交裁定然后进行过户等再有银行办理抵押业务将剩余款项汇至法院。

3、税务问题。

具体税费征收我并不清楚，而且不同地区税费减免等政策也有所不同，仅就我经手过拍卖商品房的经验回复。正常商品房过户产生费用即买房人的契税，卖房人的营业税，个人所得税等，其他还有教育环境等属于小额在此不论。对于很多人诟病的税费均由买受人承担，其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也即原房主已经无力偿债，或已外逃下落不明。因此在司法拍卖中惯例就是由拍卖成交人全额交付所以过户相关费用，该条款也都在拍卖时载明，一般没有出过很大的争议。但如果房屋本身价值超过被执行金额营业税等出卖人费用肯定被执行人出，如果不足额只能由购房人出。

4、其他欠费问题

其他欠费主要是水电气费和物业费，由于水电气部门属于强势部分虽然你并无义务代缴法院也不会说明缴费，但以上部门不认人只认房如果你不交估计不给你变更所以估计只能交，除非提起行政诉讼。

至于物业，即强势也弱势，如果你买的是装修好房屋你不交物业拿你没办法，但如果系毛坯房，估计就要你全额缴纳了。至于原因和水电气费类似。

5、户籍变更问题

购房后户籍变更问题目前尚有争议，究竟属于民事附随义务还是行政行为，得否申请公安协助过户，拒绝协助是否可以开具处罚，当事人能否提起行政不作为诉讼都看各地不同政策。

单纯就查看而言，方法有三：1、找公安熟悉的人帮忙询问，其实不属于什么大的机密；2、申请法院帮忙询问；3、聘请律师调查。不过大公安在我国的一贯强势态度，还是第一条比较好使；

如果购房后需要户口过户，就目前而言据我所知，不属于拍卖房产中内容。购买房屋后法院只负责将房产登记过户。此后户口过户就是按照普通的公安户口登记流程走。目前只有极少数的法院会承诺协助将户口过户。

户口过户的主要障碍并非公安部门卡人，主要是我国户籍制度中一户一家政策，并非户随房走，如果原有户主不将户口迁出，普通干警不愿意强制变更。应该只有深圳明确房产户籍联网只需要房产登记过户就户口过户，其他各地均因地因人而异。