日报标题：房价涨了，说好的房子不卖给我了，应该怎么办？
徐斌，房产律师
买二手房，最闹心的事情就是房价涨了业主不卖了。业主说好了一套房子 300 万，现在房价 500 万了，业主说：要么加 150 万卖给你，要么定金退给你。最近这个话题实在没少说，所以专门准备了一期 Live（Live 入口）介绍毁约案的各种注意事项。今天借着有朋友问，顺便说点新东西——关于强制过户和补按揭的问题。
在买房人群体里盛传一些错误的法律概念，比如：
- 只要业主同意支付违约金就能解除合同
这种观点完全不对，付违约金也不是解除合同的必然条件，就好像想离婚不是离婚的必然条件一样。买房的人都可以告到法院，让法院判业主给购房人过户。这个官司要想打赢并不难（类似于做个小手术），根据业主毁约的阶段不同，它分成如下几种情况：
1、还没网签就毁约
2、网签之后贷款之前毁约
3、批贷之后过户之前毁约
4、过户之后毁约
第一种情况，有的购房人会认为如果交的钱不够多，就不能继续履行。这个认识是错误的，现在已经被团队的律师们推翻了。我们通过多起诉讼确定了一件事，要想打官司告到房产证，交多少钱不是关键——几万块定金也是可以告下来的——房子能不能过户才是关键。
第二种情况，贷款没办下来，法院在审理过程中（也可能是执行时）会要求买受人付清全款。有的购房人说啦，不能贷款，谁付得起全款啊，这不是让我必须解约吗？其实不是的，你不能付清全款的话，还有一条路：
借钱。
对的，借钱，现在融资工具这么多，只要是稳赚不赔，钱还是能借到的。问题就在于，借了钱之后怎么还？有的人说啦，借钱之后，把房卖了。这个方案周期太长。过桥资金的拆借，市场上的利息可以达到千分之一每日左右。也就是说，借 100 万，每天要还 1000 块。一个月要还 3 万，光利息。每一百万，一年就是二十多万。普通人根本不可能靠工资去覆盖利息。
如果卖房需要几个月时间，那光是利息就有点让人无法忍受了。
怎么解决这个问题：补按揭。现在很多银行都提供补按揭的手续，就是说买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后到银行去做按揭贷款。
本来正常的流程，是业主配合买受人做按揭贷款。但是现在房价涨了，业主借着不配合买受人的方法来解约，法院也不能强制去判业主配合你办贷款————总不能找法警拷着业主去银行。
按揭贷款之所以需要业主配合，是因为办贷款的时候业主还没有过户，将来用来抵押的房子过户前还是业主名下的产权，因此，按揭贷款是三方协议，少一方都不行。而这个贷款就是放给业主的。
现在通过打官司，购房人直接成了业主。购房人自己拿着自己名下的房产证去补按揭贷款，这个贷款也是三十年，购房人就还得起了。贷款下来以后，拿贷款去还过桥资金的本金，利息算下来就没有那么高，在可承受的范围内。
这里需要特别说明，北京曾经一度叫停过补按揭。在市场好的时候，补按揭是一种融资手段，就是全款买房的业主事后又后悔了想贷款缓解资金压力，一般补按揭是在拿到房产证之后三年内都可以做。但是这个由于是比较便利的融资方法，同时又有银根缩紧的大背景，所以就叫停过。现在已经不所有银行都能给你补按揭的了。
为了避免风险，一定是在起诉前或者同时，就先到银行提前咨询规划好，因为法庭辩论终结前，都来得及改变你的诉求，实在办不下补按揭手续，赶紧转成打解除还来得及，否则拿了房产证办不下贷款，可就只能卖房了！
第三种情况，批贷了，业主不配合过户了。据我们所知过去这种情况下法院有比较高的概率不认可批贷的效力，还是要买受人必须支付全款到法院，才能判继续履行，这就坑苦了买受人。
今年我们上海分所的李、龙两位律师在这方面取得了突破进展，打赢了一个官司，法院凭批贷函没有要求业主必须当庭付清全款，直接判了强制过户，创造了先例。
第四种情况，这种业主一般就是出来搞笑的，但是也不是没有过户了以后又把房子要回去的案例。
希望本文提供的思路能对正在鏖战中的购房人以及律师同行有所帮助。