日报标题：买房这样的大事，有些情况也是很需要律师的
星瀚律师，热爱法律的技术派
房东在取得房产证前进行交易，可能产生如下法律风险：
1. 若楼盘有烂尾工程，将导致开发商无法正常办理房地产初始登记（俗称“大产证”）。而根据交易中心的登记规定，在大产证未办妥前，小业主无法办理房地产转移登记（俗称“小产证”）。因此房东能否办理小产证，取决于开发商是否备齐办理大产证的资料。开发商未办妥大产证，将导致小业主办理小产证的时间遥遥无期，继而影响房东将房产证名字变更至您的名下。
2. 开发商办出大产证后，房东若不配合办理小产证，对您来说也是不小的麻烦。这种情况下，您需要起诉房东要求配合办理过户手续，同时追加开发商为第三人，要求开发商提供必要协助，先行将该房屋登记至房东名下；对于房东购房时办理银行贷款的，还需要将贷款银行追加为第三人，通过诉讼方式涤除该房屋的抵押权登记。不过，若您起诉要求强制过户的话，将无法办理银行按揭贷款，只能以现金方式支付房价款。
3. 房东如果瞒着您偷偷办出了小产证，并与第三方另行签署房屋买卖合同，对您来说亦存在较大风险。这种情况下，您需要起诉房东要求履行买卖合同，法院将综合考察房屋交付时间、房价款支付时间、买卖合同形成时间等因素，确定您与房东的合同是否应优先履行。不过，若房东与第三方依据房屋买卖合同已办理过户手续，将导致您与房东的买卖合同客观上无法继续履行，您只能要求房东承担违约责任，而无法取得房屋所有权。
综上，房东未取得房产证前进行房屋交易，对买方而言存在诸多不确定因素，风险较大，故不建议立即签约并付款。如果您评估上述风险后，仍决定与房东签约，建议您在签约时注意如下合同细节：
（1）降低前期付款成数，并将房东办理小产证作为付款时点之一，督促房东尽快办理小产证；
（2）如有必要，对于开发商逾期超过一定期限的情况，设置合同解除权；
（3）对于房东违约情形，包括逾期办理小产证、“一房二卖”等情况予以明确，并设置严格的违约责任。
聘请专业律师参与买卖合同签约，能够帮助当事人梳理买卖流程、把关合同条款，从而达到最大程度控制交易风险的目的。
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